Geerbte Immobilie verkaufen

Das Wichtigste in 30 Sekunden

Ablauf in 7 Schritten

1. Erbe annehmen oder ausschlagen. Ist der Nachlass überschuldet, schlagen Sie binnen 6 Wochen aus (siehe Erste Schritte als Erbe).
2. Eigentum nachweisen per Erbschein oder notariellem Testament.
3. Grundbuch berichtigen – in den ersten 2 Jahren gebührenfrei.
4. Verkehrswert ermitteln (was der Verkehrswert bedeutet) – wichtig auch fürs Finanzamt.
5. Steuern prüfen: Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer.
6. Vermarkten: Unterlagen und Energieausweis bereitstellen.
7. Verkaufen beim Notar – bei mehreren Erben freihändig statt per Versteigerung.

Fristen & Pflichten auf einen Blick

Angaben ohne Gewähr · Stand 08/2026 · allgemeine Information, keine Rechts-/Steuerberatung. Quellen u. a.: Verbraucherzentrale, GNotKG, ErbStG, EStG.

Erbschaft- und Spekulationssteuer verständlich

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom persönlichen Freibetrag ab:

Familienheim-Befreiung: Erbt der Ehepartner das selbstgenutzte Familienheim und bewohnt es zehn Jahre weiter selbst, bleibt es steuerfrei – bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche. Zieht man vorher aus, entfällt die Befreiung rückwirkend (außer bei zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit).

Spekulationssteuer: Beim Verkauf zählt die „Fußstapfentheorie“ – die 10-Jahres-Frist läuft ab dem Kauf durch den Erblasser, nicht ab dem Erbfall. Hat der Erblasser (oder Sie) die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt, ist der Verkauf sofort steuerfrei. Fallen ausnahmsweise beide Steuern an, mildert § 35b EStG die Doppelbelastung. Details: Erbschaftsteuer & Spekulationssteuer.

Angaben ohne Gewähr · Stand 08/2026 · allgemeine Information, keine Rechts-/Steuerberatung. Quellen u. a.: § 16 & § 13 ErbStG, § 23 & § 35b EStG.

Verkaufen in der Erbengemeinschaft

Gehört die Immobilie mehreren Erben, ist der Verkauf eine Verfügung über den Nachlass und erfordert die Zustimmung aller Miterben. Einigen Sie sich, ist der freihändige Verkauf am Markt fast immer die beste Lösung – er bringt deutlich mehr als eine Versteigerung. Alternativ zahlt ein Miterbe die anderen aus. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung.

Ausführlich: Erbengemeinschaft: Haus verkaufen und Teilungsversteigerung – Ablauf & vermeiden.

Ihre Checkliste als Erbe

• ☐Sterbeurkunde besorgen, Testament & Nachlass sichten
• ☐Entscheiden: Erbe annehmen oder (binnen 6 Wochen) ausschlagen
• ☐Erbschein beantragen oder notarielles Testament nutzen
• ☐Grundbuch berichtigen lassen (2 Jahre gebührenfrei)
• ☐Bei mehreren Erben: Abstimmung in der Erbengemeinschaft
• ☐Verkehrswert ermitteln (auch fürs Finanzamt)
• ☐Erwerb beim Finanzamt anzeigen, Erbschaftsteuer prüfen
• ☐Verkaufsunterlagen & Energieausweis zusammenstellen
• ☐Haushaltsauflösung organisieren
• ☐Freihändig verkaufen – nicht versteigern lassen

Diese Checkliste zum Abhaken gibt es auch als kompaktes PDF – zusammen mit den Checklisten für Erbengemeinschaft, Pflegefall und vorausschauende Eigentümer. Einfach unten anfordern.

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Häufige Fragen

Es gibt keine gesetzliche Frist für den Verkauf selbst. Zeitkritisch sind andere Dinge: die Ausschlagung (6 Wochen ab Kenntnis), die gebührenfreie Grundbuchberichtigung (2 Jahre) sowie laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung, die weiterlaufen.

Wenn der Erblasser oder Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben, oder wenn seit dem Kauf durch den Erblasser mehr als zehn Jahre vergangen sind. Andernfalls kann auf den Gewinn Spekulationssteuer anfallen.

Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit eindeutiger Erbfolge vor, akzeptiert das Grundbuchamt das häufig ohne Erbschein. Ohne Testament ist in der Regel ein Erbschein nötig.

Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Einigen Sie sich, ist der freihändige Verkauf die beste Lösung. Ein einzelner Erbe kann nur seinen Anteil verkaufen oder – als letztes Mittel – eine Teilungsversteigerung beantragen.

Nein. Ist der Nachlass überschuldet, können Sie ihn binnen sechs Wochen beim Nachlassgericht ausschlagen. Mit der Ausschlagung verzichten Sie allerdings auf das gesamte Erbe, nicht nur auf die Immobilie.

Das hängt von Lage, Zustand, Baujahr und Markt ab. Eine kostenlose Ersteinschätzung erhalten Sie bei Nestwert online in wenigen Minuten – der Verkehrswert ist zugleich für das Finanzamt relevant.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.