Das Wichtigste in Kürze
Wie das Finanzamt bewertet
Das Finanzamt ermittelt den Wert nach dem Bewertungsgesetz – je nach Objekt im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Diese Verfahren arbeiten mit pauschalen Annahmen und berücksichtigen den tatsächlichen Verkehrswert – etwa Sanierungsstau, Baumängel oder eine ungünstige Lage – nur eingeschränkt. Deshalb liegt der angesetzte Wert häufig über dem realen Marktwert.
Wert zu hoch? Niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG)
§ 198 BewG gibt Ihnen ausdrücklich das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Zwei Wege sind anerkannt:
| Weg | Voraussetzung |
|---|---|
| Qualifiziertes Gutachten (§ 198 Abs. 2) | von öffentlich bestelltem/vereidigtem Sachverständigen, Gutachterausschuss oder ISO-17024-Gutachter – so, dass das Finanzamt es ohne weiteren Gutachter verwerten kann |
| Zeitnaher Verkauf (§ 198 Abs. 3) | Verkauf unter fremden Dritten zu marktüblichen Bedingungen innerhalb von 12 Monaten vor oder nach dem Stichtag |
Angaben ohne Gewähr · Stand 08/2026 · allgemeine Information, keine Rechts-/Steuerberatung. Grundlage: § 198 Bewertungsgesetz (BewG).
So gehen Sie vor
- Feststellungsbescheid prüfen: den vom Finanzamt angesetzten Wert mit dem realen Marktwert vergleichen.
- Nachweis wählen: qualifiziertes Gutachten beauftragen oder einen zeitnahen Verkaufspreis heranziehen.
- Fristen wahren: gegen den Bescheid ggf. innerhalb eines Monats Einspruch einlegen.
- Wert durchsetzen: bei erfolgreichem Nachweis setzt das Finanzamt den niedrigeren Wert an – die Erbschaftsteuer sinkt.
Checkliste
- ☐Vom Finanzamt angesetzten Wert prüfen
- ☐Realistischen Verkehrswert ermitteln lassen
- ☐Bei Abweichung: Gutachten oder zeitnahen Verkauf als Nachweis vorbereiten
- ☐Einspruchsfrist (1 Monat) im Blick behalten
- ☐Zusammenhang mit Erbschaftsteuer-Freibeträgen beachten
Nestwert liefert die Marktwert-Basis
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Häufige Fragen
Typisiert nach dem Bewertungsgesetz – im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Individuelle Mängel bleiben dabei oft unberücksichtigt, weshalb der Wert häufig zu hoch ausfällt.
Ja. Nach § 198 BewG dürfen Sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen – per qualifiziertem Gutachten oder durch einen zeitnahen Verkauf. Dann muss das Finanzamt den niedrigeren Wert ansetzen.
Ein qualifiziertes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, des Gutachterausschusses oder eines ISO-17024-akkreditierten Gutachters – so, dass es ohne weiteren Sachverständigen verwertbar ist.
Ja. Ein zu marktüblichen Bedingungen erzielter Verkaufspreis innerhalb von zwölf Monaten vor oder nach dem Stichtag gilt nach § 198 Abs. 3 BewG als Nachweis des niedrigeren Werts.
Sie ist eine gute Orientierung, um den Wert einzuordnen. Für den förmlichen Nachweis nach § 198 BewG verlangt das Finanzamt ein qualifiziertes Gutachten.
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